경매 정보. 경매 초보가 낙찰 못 받는 이유.

 

 

 

오늘의 시작 명언

다른 사람의 생각에 인생을 맞춰가는 것은 노예나 다름없다.

 

 

---

 

경매 정보. 경매 초보가 낙찰 못 받는 이유.

 

---

 

https://youtu.be/ZLb-HO09 cco

 

0:22 경매를 모르는 사람들의 생각.

“상대적으로 높은 입찰가를 써서 낙찰받는 장면을 자주 보는데 그런 이유가 있나요.”

최저가 1억 원짜리를 2억원 써서 낙찰을 받는건 이상합니다.

최저가 1억원짜리를 1억에 써야 된다고 생각을 하는데, 그게 단순한 사람들의 생각입니다.

 

하지만 그것은 경매를 모르는 사람들의 생각입니다.

 

 

1:01 사례.

 

최저가 5억 원짜리 물건을 6억 원에 단독 입찰해서 최저가와 1억 원 차이나는 경우와 차순위와 1억원 차이나는 경우가 있습니다.

 

이 상황은 대부분 경매를 모르는 사람이 궁금해야 되는 상황입니다.

 

 

1:27 질문자의 질문.

 

“제 생각에는 경매물건이 많으니깐 여러 조건, 시세 입찰자 수부 동산 경기 등을 가정해서 여러 번 패찰 하더라도 최저가로 입찰하여 낙찰받는 게 제일 좋다고 생각하는데 이런 영상들을 보면 내 생각이 틀린 게 아닌가 의문을 가지게 됩니다.”

 

1:55 질문자의 투자 방식.

 

시세 1억. 한번 유찰돼서 7000만 원이 물건이 있습니다.

 

시세 1억. 아파트. 하자가 없습니다.

 

이 경우에는 얼마를 써야 될까요.

 

그럼 “7000만 원을 적어야 될까요. 유찰될 때까지 기다려한다”.라고 생각합니다.

그런데 누가 9000만 원을 쓰게 됩니다.

 

9000만 원짜리를 쓴 사람 보고 바보 같은 사람이라고 합니다.

 

저거 1억짜리이고, 세금 내고 명도비용 내고 남는 게 뭐가 있냐라고 이야기합니다.

 

이렇게 생각을 한다면 경매 레벨 1단계입니다.

 

 

3:00 1억을 쓴 사람의 입장.

 

1억이면 세금을 한 400만 원 나가고, 명도비, 이사비 해서 200만 원 나가고, 바로 팔아도 400만 원이 남습니다.

 

어떤 부동산을 사든 뭘 하든 해 갖고, 1억 원 투자해서 500만 원을 한 달 만에 남겼습니다.

1년으로 따지면 5000만 원입니다.

 

미친 수익률입니다.

 

 

3:51 초보자의 단계

 

보통은 1억 원과 7000만 원 사이를 씁니다.

 

8000만 원을 쓴다고 가정을 합니다.

 

그럴 경우 밑에 쓴 사람은 보지 않고, 위에 있는 9000만 원을 쓴 사람만 보입니다.

 

7000만 원을 쓴 사람이 9000만 원을 욕하지 8000만 원은 욕하지 않습니다.

 

오히려 아깝다라고 생각합니다.

 

 

5:00 초보자 첫걸음.

 

낙찰받기가 굉장히 힘들어서 경매를 나에게 맞추기보다는 나를 경매를 맞추기 시작합니다.

 

처음에는 1억짜리를 7000만 원에 낙찰을 받아서 3000만 원을 벌어야지라는 생각에서 다른 사람들이 9000만 원을 쓰니깐 본인도 9000만원을 쓰게 됩니다.

 

평균 낙찰가를 보고 있고, 10만 원을 더 쓸까라고 생각을 하게 됩니다.

 

그리고 9000만 원을 넘게 써서. 그날 굉장히 기쁘고 남는 게 없는 그런 경매시장을 경험을 하다 보면 포기를 하게 됩니다.

 

 

6:00 경매의 단계

 

더 디테일하게 나눌 수는 있지만, 편의상 초보와 고수로 나눕니다.

 

어떤 아파트가 경매에 나오게 되었다고 가정을 합니다.

 

초보 시장에서는 누가 1000만 원을 벌었다. 2천만 원을 벌었다고 이야기를 합니다.

고수 시장에서는 1억을 딱 쓰고, 2등이 한 명이 안 들어왔든 2등이 7000만 원을 썼던 신경을 쓰지가 않습니다.

 

그게 20년 전 서울 아파트입니다.

 

지금은 5배 넘게 올랐습니다.

 

그럼 그때 8000. 1억에 샀던 상관이 없습니다.

 

이미 5억 넘게 띄었기 때문에 무조건 몇억을 벌었을 겁니다.

 

초보는 오늘내일만 보기 때문에 초보입니다.

 

고수는 미래가치를 봅니다.

 

 

7:40 고수 1단계

 

일단 삽니다.

 

“사” “사지 마”로만 생각합니다.

 

미래가치가 없으면 사지 말고 미래가치가 있으면 삽니다.

 

미래가치가 없으면 싸도 사지 마입니다.

 

일반인들이 유찰이 많이 되면 미래가치를 따지지 않습니다.

 

유찰이 많이 되면 싸다고 생각합니다.

 

감정가는 시세가 아닙니다.

 

1억짜리가 2천만이 되었다고 싸다고 생각합니다.

 

사람들이 다 경매물건을 보고 있는데, 1억짜리가 2000만 원이 된 게 운 좋게 걸린 게 아닙니다.

 

스스로 함정을 팔려고 난리 법석을 치는 겁니다.

 

 

8:51 경매시장의 생태계.

 

경매시장에 대부분은 초보자로 이루어져 있습니다.

 

초보가 많이 붙어줘야 경매가가 올라갑니다.

 

 

9:19 고수가 되려면.

 

입찰자가 없는 물건에 도전할 수 있는 실력을 갖춰야 합니다.

 

입찰로 들어갔는데 30명이 있어서 1등과 2등 차이가 10만 원 차이가 난다면 잘못 산겁니다.

시세 10억짜리가 감정가 1억 원에 나왔습니다.

 

옛날에 말해주신 거에 따라서 5억 원에 써야 됩니다.

 

11:14 투자자 마인드

 

5억 원을 썼는데 아무도 안 들어왔는 상황일 수 있습니다.

 

만약 이 상황이 된다면 낙찰자의 마인드는 괜찮을까요.

 

1시간 전으로만 돌리면 1억 원을 쓰고 낙찰을 받는 물건입니다.

 

솔직히 멘털적으로 힘들 거 같습니다.

 

만약 아까워 죽을 거 같다고 생각한다면 바로 초보자의 마인드입니다.

 

우리는 최저가와 입찰가 차이를 보는 게 아니라 시세와 입찰자 사이를 봐야 합니다.

 

 

12:00 결국 생각을 해야 하는 부분.

 

2등 하고 차이가 5억 차이가 아니라 50억 차이가 나도 내가 낙찰받을게 50억 원이면 쓰는 겁니다.

 

최저가에서 입찰가를 보는 게 아니라 입찰가에서 시세 사이를 봐야 합니다.

 

13:35 결론.

 

얼마를 더 쓰느냐?를 생각하지 말고, 얼마를 수익 볼 것이냐?를 생각하라.

 

---

 

 

오늘의 종료 명언

개인은 천재다. 그러나 군중은 머리 없는 괴수, 거대하고 야수 같은 바보가 되어 시키는 대로 행동한다.