경매 정보. 경매지 등기 보는 법.

 

 

 

오늘의 시작 명언

한 가지 위대한 일을 이루고자 노력한다면 그것이 불가능하다는 점을 깨닫게 될 것이다. 위대한 사랑을 가지고 작은 일들을 하는 것만이 가능하다.

 

 

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경매지 등기 보는 법.

 

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https://youtu.be/4 v6 qCoSoiDs

 

 

0:35 등기부 현황.

굿옥션 양식으로 설명이 시작이 됩니다.

 

맨 아래쪽에 등기부 현황이라는 게 나옵니다.

 

등본을 날짜 순서대로 정리해놓은 겁니다.

등기를 떼서 직접 발급을 받아서 이렇게 정리를 해보는 게 좋습니다.

 

생각보다 헷갈립니다.

 

왜냐면 등기부는 갑구와 을구로 나눠집니다.

 

갑구 날짜대로 을구 날짜대로 나눠져 있습니다.

 

날짜순으로 끼우면 갑구가 1등이 아니라 을구가 1등일 수도 있습니다.

 

헷갈릴 수도 있어서 등기부 현황만 보자라고 생각하시는 분이 많습니다.

 

 

1:24 정리를 해야 하는 이유.

 

 

어떤 경매 사이트든 이것에 대해서 책임 을지지 않습니다.

 

그래서 진짜 입찰을 하려면 “검산을 한번 하세요”라는 말을 듣습니다.

 

검산은 등기부를 떼어와서 그냥 같은지 확인을 하는 작업입니다.

 

 

1:45 연습 방법.

 

연습을 하려면 경매지를 뽑고 등기를 뽑아서 그다음 경매지를 덥습니다.

 

등기를 보고 연습장에다 1순위, 1순위는 근저당이네, 을구 근저당이네, 2순위는 갑구의 가압류네, 이런 식으로 정리를 해 봅니다.

 

이걸 해답지처럼 경매지를 열어보는 겁니다.

 

아마 90% 이상은 맞을 겁니다.

 

이렇게 해보는 훈련을 가져야 합니다.

 

 

2:13 훈련이 끝났다면.

 

임차인 현황입니다.

 

임차인은 3대 요건이 계약서와 점유, 그리고 전입입니다.

 

여기에는 등기라는 말이 없습니다.

 

따라서 등기부 현황과 임차인 현황은 항상 나누어져 있습니다.

 

 

2:38 등기부 등본. 권리분석.(예시들)

 

1순위가 소유자입니다. 2순위가 근저당권입니다.

 

1등이 근저당이면 2등 밑으로는 말소인데

 

만약에 1등이 근저당이라면 그것은 문제가 없습니다.

 

하지만 입문자들은 1등이 소유자라고 생각을 해서 1순위를 소유자로 생각합니다.

 

대부분 아시는 사실이지만, 소유자는 당연히 있는 겁니다.

 

소유자를 인수하는 건 없습니다.

 

1등이 소유 자니깐 우리가 실무에 대입할 때는 2등이 근저당이 1등입니다.

 

등기부 등본의 권리분석은 끝입니다.

 

 

3:30 임차인 분석.

 

등기에 나와있지 않는 임차인은 따로 나와서 확인을 해봐야 합니다.

 

근저당권이 18년이고, 전입은 17년입니다.

 

그럼 근저당권보다 위에 있는 임차인입니다.

 

위에 있는 임차인은 무조건 다 받아가야 합니다.

 

그런데 그걸 배당으로 받을것이가? 낙찰자가 줘야 하는가?

 

이걸 나누는 겁니다.

 

임차인은 뭐라도 받으면 됩니다.

 

그래서 근저당보다 위에만 있으면 장땡입니다.

 

하지만 입찰자 입장에서는 법원에서 받아가면 추가 비용이 더 들어가지 않을 것이고,

 

법원에서 받아가지 못한다면, 우리가 줘야 합니다.

 

 

4:27 세 번째 안.

 

법원에서 전부가 아니라 일부를 받아가는 경우가 있습니다.

 

대표적인 예로 ‘선순위 소액임차인’이 있습니다.

 

그 나머지는 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

결론을 말하면 선순위 임차인은 다 받아가야 합니다.

 

그게 우리가 줄지, 법원에서 줄지, 우리가 일부만 줄지 권리분석을 해야 합니다.

 

 

5:02 특이한 케이스.

 

전입은 6월이고, 확정은 5월입니다.

 

여기서 확정이란 배당요건이라고 표현합니다.

 

그게 있어야 요건이 갖춰지는 겁니다.

 

확정일자가 근저당권보다 늦다면, 그 늦은 날짜로 요건이 갖춰지는 겁니다.

 

따라서 돈이 남지 않는다면 배당을 받아갈 수 없습니다.

 

그렇지만 이건 근저당보다도 빠르고 전입보다 더 빠릅니다.

 

그렇다면 5월부터 배당 요건이 갖춰졌는가?  언뜻 보면 그렇게 보이지만 그렇지 않습니다.

 

왜냐하면 임차인을 못 갖추고 있습니다.

 

결국 임차인이 아니면 배당요건을 아무리 갖춰도 소용이 없습니다.

 

그렇지만 다음 달에 임차인 요건을 갖췄기 때문에 5월이어도, 6월부터 임차인이 되는 겁니다.

 

다음 단계는 배당요구를 했기 때문에, 확정과 배당 모두 다 있어서, 법원에서 배당해줍니다.

 

따라서 낙찰자는 물어줄 필요가, 인수할 필요가 없습니다.

 

 

6:20 배당요구에 대해서.

 

배당요구를 안 하면 무조건 돈이 안 나옵니다.

 

요건을 다 갖춰도 요구를 하지 않는다면 “난 배당을 안 받을 거야”와 똑같은 말입니다.

 

그래서 무조건 인수를 해야 한다고 생각하면 됩니다.

 

 

6:50 드문 상황이라서 실수를 하는 부분.

 

정말 흔치 않은 일이라서 실수를 하는 부분이 있습니다.

 

바로 배당 요구 종기일입니다.

 

과거에 배당요구를 하다가 철회하고 다시 요구를 하는 장난이 많았다고 하네요.

 

과거에 경매와 역경매를 하는 사람들도 있었습니다.

 

그러다가 법이 좋아지면서 역경매를 하는 사람이 적어지게 되었습니다.

하지만 진짜 전문가들도 남아있습니다.

 

그게 장난처럼 이루어져서 법원에서 배당요구 종기일을 정하게 되었습니다.

 

그래서 실수가 발생을 하는데, 전입과 확정일자는 매일 공부를 하니깐 날짜를 보는데, 배당요구일은 날짜를 안 봅니다.

 

그냥 배당요구를 한 것만 확인합니다.

 

만약 배당요구 종기일보다 늦게 배당요구를 하면, 효과가 없기에 무조건 배당이 안 나갑니다.

 

그래서 조심을 해야 합니다.

 

 

 

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오늘의 종료 명언

당신이 행한 봉사에 대해서는 말을 아끼라. 하나 당신이 받았던 호의들에 대해서는 이야기하라.