오늘의 시작 명언
젊은이를 존중하라. 그들의 미래가 우리의 현재와 같지 않을지 어찌 아는가?
경매 대마왕의 물건 고르는 물건 조사하는 스킬.
잘 사면 많이 벌고, 못 사면 덜 벌고 이런 마인드로 진입
0:25 부원장님은 임장을 가실 때 어떤 식으로 하시는지 궁금합니다.
물건을 고를 때 어떤 요령이나 스킬이 있는가?
현장에 가서 뭘 조사를 해야하는가?
라는 질문을 많이 받습니다.
1:32 물건을 고르는 요령.
물건이 있고 싼 건지 비싼 건지 물어본다면 모르는 게 맞습니다.
이게 평단 천만 원이지, 2천만 원인지, 3천만 원인지는 모릅니다.
그걸 알면 요령이 생기는 겁니다.
이게 좋은 거고 싼 거고를 알게 됩니다.
그렇지만 그걸 모릅니다.
그럼 어떻게 알아야 하는지 질문을 할 수 있습니다.
방법은 현장에 나가봐야 합니다.
만약 그 현장에 있는 땅이 대략 얼마인지를 알면 싼 건지 비싼 건지 알기 때문에 고를 수 있습니다.
하지만 모른다면 가서 확인해보고 결론을 지어야 합니다.
2:52 따라서 요령은 없습니다.
감정가 때부터 가서 결론을 내는 겁니다.
아무리 테이블에 앉아서 자료만 보고 공시지가를 보고 생각을 해봐도 안 나옵니다.
그래서 많이 다녀봐야 합니다.
많이 다닌 숫자가 부와 비례를 하게 됩니다.
3:36 만약 가서 무엇을 조사를 해야 하는가?
집을 봐야 합니다.
내가 이 아파트에 이사를 간다는 생각으로 집을 자세히 봐야 합니다.
꾸준히 보면 내가 마음에 드는 게 있고 그걸 사게 됩니다.
그런 식으로 보게 된다면 일주일 동안 그 아파트에 대해서 전문가가 됩니다.
이 작업이 경매 조사를 하는 것과 비슷합니다.
5:55 경매에 대한 질문
경매 물건을 보았을 때 이 물건이 정말 싼 지에 대해서 질문을 해야 한다.
의문이 들어야 합니다.
만약 내가 어떤 아파트에 가서 진짜 좋은 물건을 사야지, 경매를 사야 되는 건 아닙니다.
내내 매매 물건을 보았을 때, 경매보다 싼 물건이 있다면 그걸 사야 합니다.
하지만 경매를 하는 사람이기 때문에 그걸 사기보다는 유찰을 시켜야 합니다.
그리고 나는 내내 그 집을 사려고 돌아다녔기 때문에 이 경매물건도 얼마에 사야 할지,
얼마에 팔아야 할지 전문가가 되어있을 겁니다.
그러면 원하는 금액에 입찰을 하면 됩니다.
결국 현장에서 알아야 하는 건 진짜 거래되는 진짜 가격을 알아와야 합니다.
7:56 내가 들어가고 내가 살 거고 내가 투자를 할 거야.
그러면 일주일을 봐도 결정을 하기 힘들 수 있습니다.
그럼 한 달 동안 볼 수 있습니다.
그러면 어느덧 내가 경매에 나온 또는 공매에 나온 그 부동산이 얼마면 사고 팔린다가 딱 서게 됩니다.
아무리 초보자일지라도.
8:54 아파트 조사.
아파트는 너무너무 쉽습니다.
예시(good) : 아들아 3억 줄 테니깐 저 아파트 사줄게, 남는 거 너 해.
아들은 2억짜리 아파트를 무조건 찾는다.
제일 싼 거를 찾는다면 일주일이면 충분합니다.
10:08 상가 조사.
매매가를 조사하면서 임대료도 같이 조사를 해야 합니다.
아파트는 가격이 뻔합니다.
토지나 상가는 받는 사람의 마음대로 흘러가는 경향이 좀 있습니다.
예시 : 내가 1억을 상가에 투자를 해야 하는데 임대료는 백만 원은 받아야 한다고 가정
주변 상가에 임대료 백만 원을 찾습니다.
백만 원이 나오는 A상가를 하려면 3억은 필요가 합니다.
그런데 경매물건이 나오면 매매가를 조사하면 A 상가와 B 상가를 조사를 하는데 임대료의 차이가 별로 나지가 않습니다.
그런데 저기가 B상가가 A상가보다 10~15년 늦게 지어졌다는 이 유료 매매가가 훨씬 비쌉니다.
그러니깐 수익률은 B상가가 낮습니다.
상가를 사는 무조건 대표적인 이유는 놀면서 돈이 들어와야 합니다.
제일 중요한 건 매매가와 그거에 따른 수익률입니다.
결국 실수요자이지만 임차인이라는 마인드로 접근해야 합니다.
만약 임차인(실수요자)의 마인드로 1층 커피숍 바리스타를 꿈꾼다면 그 동네를 싹 뒤져야 합니다.
20평짜리 커피숍의 임대료가 얼마인지를 확인을 합니다.
알아보면 지도를 보면서 확인을 합니다.
매매가 차이가 난다면 그 이유에 대해서도 조사를 합니다(버스정류장, 역 등등)
그러면 경매에 나온 상가 물건에 대해서 가격을 알게 됩니다.
내가 실수요자다 내가 들어가서 살 꺼라는 마인드로 조사를 해야 합니다.
부동산에 가서 가격도 깎고 주변 환경 조사를 해야 합니다.
그래야 그 물건에 대한 정확한 가격에 알게 되고 경매에 접근을 할 수 있게 됩니다.
오늘의 종료 명언
우리가 이룬 것만큼, 이루지 못한 것도 자랑스럽습니다.
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