경매 정보. 경매 대마왕의 돈 되는 권리분석 사례.

 

 

 

오늘의 시작 명언

자신의 능력을 감추지 마라. 재능은 쓰라고 주어진 것이다. 그늘 속의 해시계가 무슨 소용이랴.

 

 

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경매 정보. 경매 대마왕의 돈 되는 권리분석 사례.

 

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https://youtu.be/dhUXQQ1-39A

 

1:38 배당금을 받지 못하는 이유.

 

배당신청을 하지 않아서입니다.

 

먼저 선순위 임차인이 있습니다.

 

그럼 배당요구를 하지 않는다면 배당금이 있든 없든 난 무조건 배당을 받지 않겠다입니다.

 

그러기 때문에 법원은 절대 주지 않습니다.

 

다르게 이야기하면, 선순위가 아닙니다. 그런데 후순위인데 배당을 받을 수 있습니다.

 

그렇지만 배당신청을 하지않으면 배당을 못 받습니다.

 

결국 후순위 임차인이 배당신고를 하지 않는다는 건 엄청나게 어리석은 일입니다.

선순위는 배당신고를 안 해서 어차피 낙찰자가 줘야 하기 때문에 그런 경우가 존재합니다.

 

배당요구를 하지않는다면 무조건 배당을 해주지 않습니다.

 

절대 절대 절대.

 

2:47 배당요구는 했는데 확정일자가 없다면.

 

배당은 안 나갑니다.

 

확정일자란 배당요건이라고 합니다.

확정일자가 있어야 배당요건을 충족해서 법원이 배당을 해주는 겁니다.

 

임차인은 확정일자와 배당요구 모두가 있어야 배당이 나오는 겁니다.

 

5:07 이 부분을 헷갈리는 이유.

 

최우선 변재가 되는 소액 임차인은 예외적으로 확정일자가 없어도 되기 때문입니다.

 

원칙은 둘 중에 하나라도 없으면 배당이 나오지 않지만 예외적으로 소액 임차인의 그 소액 부분만큼은 확정일자가 없어도 됩니다.

 

6:30 정리.

 

그래서 우리가 알아야 하는 건 저 사람이 받지 못한다면 우리가 물어줘야 되는구나라고 생각하면 됩니다

 

선 순위 임차인이 확정과 배당 중 하나라도 없다면 물어준다.

 

인수한다.

근저당권보다 빠른 임차인이 두 명이 있습니다.

 

그럼 두 명 다 권리분석을 해야 합니다.

 

두 명의 케이스는 확정일자와 배당요구를 했기 때문에 배당을 받아가는 사람입니다.

 

총 4억이면 집값이 3억이면 모자란 돈은 낙찰자가 인수해야 합니다.

 

이게 원칙입니다.

 

첫 번째 임차인은 개인. 두 번째는 주택도시 보증 공사.

 

결론부터 말하면 이건 한 명입니다.

 

개인이면 둘 다 분석을 해야 하지만 주택 관련 공사면 이건 전세자금 대출을 받은 사람입니다.

 

이 주택보증 공사도 아무거나 해주는 게 아니고 권리분석을 해서 안전하다 생각하면 들어갑니다.

그래서 아파트 한 채에 개인과 주택도시 보증 공사가 있다면 두 개가 하나입니다.

 

그래서 배당이 없다 이렇게 따질 필요가 없이 그냥 권리분석을 하면 됩니다.

개인에게 주택도시보증공사가 대출을 해준 거고, 이 사람이 어떻게 될지 모르니깐 전입을 해놓은 겁니다.

 

8:46 다른 케이스(다 배당요구를 하지 않았습니다.)

 

3명의 임차인이 있고 가장 빠른 임차인이 12년입니다.

 

전 사건의 권리분석을 했을 때, 12년보다 먼저 근저당이 있거나, 말소기준 권리가 있으면 이건 과거 사건에 말소됐던 사람입니다.

 

말소는 있어도 없는 거랑 다를 거 없습니다.

 

그래서 전사 건을 확인해보니 근저당이 11년입니다.

그럼 그 이후에 들어온 임차인은 이때 말소됐던 사람입니다.

 

그래서 선수 위가 될 수 없고, 당연히 후순위가 됩니다.

 

10:34 중요한 포인트.

 

만약에 돈이 있어서 경락잔금대출을 받지 않은 상황입니다.

 

그러면 오늘 낙찰을 받게 되고, 원래 있던 사람인데 말소가 되고, 오늘 계약서를 쓰게 되면,
소유권 이전 다음날부터 임차인이 됩니다.

 

그러고 나서 대출을 받았다면, 선순위가 됩니다.

이런 사건은 전에 사건을 권리분석을 해보고 지금 사건의 경락잔금대출을 받았는지 확인을 해야 합니다.

 

은행도 잔금을 다 낸 상태에서 임차인을 넣어놓고, 대출을 하려면 대출을 꺼려질 겁니다.

 

잘 안 나갑니다.

 

그런데 거기에 후순위가 100명이 있어도, 대출이 나갑니다.

 

왜냐면 말소되는 사람들이기 때문입니다.

 

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오늘의 종료 명언

천재는 거대한 인내일 뿐이다.