부동산정보. 월급쟁이부자들TV. 집 사지마라. 앞으로 집값 이렇게 된다.

 

 

 

오늘의 시작 명언

태양이 사라졌다고 생각하는 순간, 한 줄기의 빛이 내게 비춰졌다.

 

 

https://youtu.be/BzRfIPSh6qc

부동산 정보. 월급쟁이 부자들 TV. 집 사지 마라. 앞으로 집값 이렇게 된다.

 

0:46 부동산의 가격 변동

 

 

투자하려는 시장을 잘 봐야 합니다.

 

 

예로 들어서 서울 부동산 시장은 이제는 내려가는 상태이다.

 

 

예외가 있는가?라고 물어보면 없다입니다.

 

 

서울을 대표하는 강남도 죽어가고 있습니다.

 

부동산 시장은 시간차만 있을 뿐 같이 움직이는 경향이 있다.

 

 

그러기 때문에 서울 안에서 홀로 살아남아있는 지역은 없을 가능성이 높습니다.

 

 

강남의 좋은 집을 버틸 것인가?

 

그런 집이 과거에 떨어질 때 더 떨어진 경우가 있습니다.

 

 

부동산을 투자함에 있어서 그 지역을 대표하는 대장 아파트를 사는 것이 최고라고 생각했습니다.

 

 

대장 아파트이기 때문에 주변 아파트에 영향을 받지 않고, 꾸준하게 우상향을 할 거라고 봤습니다.

 

그렇지만 부동산 사이클에 따라서 그 지역 전체가 움직이고, 살아남을 수 있는 아파트는 없다는 사실을 알게 되었습니다.

 

 

투자를 하더라도 그 지역의 부동산 사이클에 대해서 잘 살펴보고 진입을 해야겠습니다.

 

 

1:29 본인의 투자개념

 

 

그래서 투자개념이 조금 더 강한지 본인이 조금 더 고민해 애 합니다.

 

 

본인은 그냥 실거주를 원한다면 그냥 살고 싶은 집에 가면 됩니다.

 

그렇지만

 

투자성향이 강하다면 서울 수도권은 조금 더 자제하는 걸 추천합니다.

 

 

지방에도 괜찮은 투자 사이클의 투자처가 있습니다.

 

 

그런데는 투자를 해도 됩니다.

 

 

2:28 이런 상황이면 내 집을 마련을 해도 좋다.

 

 

가장 간단하게 파악할 수 있는 전세가와 매매가가 약간 같이 상승을 하고 있을 때 들어가도 괜찮다.

 

 

 

전세가가 매매가가 같이 상승하면 오른 지 얼마 되지 않았습니다.

 

 

 

이 경우는 떨어진 지 좀 오래되고, 오른 지 얼마 되지 않은 경우입니다.

 

 

3:08 미분양 나기 시작하면 10년은 기다려야 한다.

 

 

미분양이 많기 때문에 내 집 마련하기 좋은 시기라고 생각할 수 있지만 아닙니다.

 

 

시장이 한번 하락하기 시작하면 매수자 우위의 시장이 되면 쭉 갑니다.

 

 

대구 시장 전체가 일반시장도 죽고 미분양 시장도 죽어버려서 외부 투자자들이 와서 투자를 해줘야 살아 날 수 있지만, 대구 살고 있는 심리가 죽어버렸습니다.

 

대구 심리가 죽어있기 때문에 외부 투자자들이 줍줍을 해도, 미분양이 쌓여 있고, 쌓여있는 물량이 있기 때문에 이걸 사더라도 물량이 넘치기 때문에 상승하는데 어려움이 있습니다.

 

 

그러다가 나중에 중간에 들어가서 줍줍 한 사람들이 던지기 시작을 합니다.

 

 

더 싸게 물건들이 나오면서 패닉상황이 오게 됩니다.

 

 

5:28 각 지역별로 부동산 사이클이 다르다.

 

 

상승기간이 하락기간보다 쫌 깁니다.

 

 

상승이 약 6, 하락을 4로 해서 계산하면 좋을 거 같네요.

 

 

하락기간이 지나더라도 미분양은 얼마나 남아있는지, 늘어나는 추세인지 줄어드는 추세인지 꼭 확인을 해야 합니다.

 

 

6:10 미분양 중에서 악성 미분양이 있다.

 

 

일반 미분양이 아니라 처음 단계에서 생겼던 미분양이 건물이 생겨도 안 팔린 경우가 있습니다.

 

 

신축 아파트이지만 불 꺼진 아파트로 이해하면 좋습니다.

 

 

초장기의 미분양이 3년이 지나도 안 팔리면, 이 지역의 초토화가 됩니다.

 

 

주변의 가격 역시 떨어지면서 패닉 상태가 됩니다.

 

분양자들이 거의 패닉상태가 됩니다.

 

 

오를 거라고 생각하고 들어갔는데 가격은 떨어지고, 팔리지도 않습니다.

 

 

그럼 전세가가 떨어지고 잔금을 치르는 게 힘들어집니다.

 

 

그런 심리가 지속되면 기대치가 없어지고 던지게 됩니다.

 

 

피가 붙어야 하는데, 마이너스 피가 되면서 빨리 던지게 됩니다.

 

 

마이너스 피가 되면서 던지는 사람들이 생기는 것은 주변에서 많이 보고 들었습니다.

 

 

좋은 입지에 분양권을 얻게 되면서 좋아했던 사람이 어느새 내 물건 좀 받아달라면서 주변 사람들에게 연락하는 모습을 보게 되었습니다.

 

 

사람의 심리도 부동산 시장에 영향을 어떻게 끼치는지 알게 된 경험이었습니다.

 

 

7:50 건설 사람과 협상

 

 

분양권을 산 사람이 계약금을 포기하고 분양권을 반납하겠다고, 건설 사람들과 협상을 하는 경우가 있다고 합니다.

 

 

그렇지만 건설사 사람들은 안 받아줍니다.

 

 

받아주게 되면 다시 되팔아하는데, 판매 비용이 더 많이 들기 때문에 안 받아 줍니다.

 

그럼 분양권을 산 사람은 어쩔 수 없이 매물로 내놔야 합니다.

 

 

계약금보다 더 많은 마이너스를 하고 던지게 됩니다.

 

 

그럼 패닉 된 매물이 나오게 되고, 가격이 내려가게 됩니다.

 

 

8:56 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 가장 큰 3가지

 

 

1, 전세 : 무조건 영향을 주는 것 아니지만 바닥권에서 전세가가 매매가가 붙어있는 상황에서 전세가가 쭉 치고 올라갈 때, 사람의 심리에 직접적으로 영향을 줍니다.

 

2, 분양

 

3, 부동산 정책 이슈 : 추세를 어느 정도 바꿀 수 있는 영향력이 있다.

 

 

 

기억에 남는 말

마이너스 피가 되면 사람들의 심리가 불안해지고, 물건을 던지게 된다.

 

강남 아파트라도 무조건 오르는 건 없고 서울 부동산 시장이 떨어지게 되면 같이 떨어지게 되어있다.

 

 

 

오늘의 마지막 명언

이별의 아픔 속에서만 사랑의 깊이를 알게 된다.