다 오른 것 같은 부동산에서 큰 돈 벌 수 있는 재개발 1탄. 렘군TV

오늘의 인생 글귀

오래 살기를 원하면 잘 살아라. 어리석음과 사악함이 수명을 줄인다.

https://youtu.be/qOIK-Xb7-qI

 

 

 

0:25 재개발 임장 이유

 

 

돈이 안되면 임장을 갈 필요는 없지만 기본적으로 재개발은 돈이 되기 때문에 임장을 간다.

 

 

임장을 가야 그곳에 재개발 정보를 얻을 수가 있다.

 

 

다른 것들은 오르기를 기도를 하고, 기다려야 하지만.

 

 

재개발은 경매처럼 사는 시점에 내가 2억은 벌고 시작하는구나 그런 부분이 있다.

 

 

요즘 부동산 시장이 흉흉하고 확실하지 않기 때문에, 어떻게 보면 가장 확실한 안전마진을 가지고 있는 게 재개발이다.

 

 

 

 

1:14 재개발에 집중을 하는 이유.

 

 

2가지 이유.

 

 

1, 재건축을 사게 되면 이익일 많이 남을 수 있다. 그렇지만 이익에 대해서 많이 뱉어내야 한다..

 

 

재개발은 그런 부분에는 해당이 되지 않는다..

 

 

재건축은 좋은 입지에 원래부터 비싼 것을 갖고 있던 사람이기에 일단 세금을 내라고 하고,

 

 

재개발은 원래 없던 사람들이 안 좋은 입지에서 살고 있었기 때문에 그런 부분이 없다.

 

 

2, 전매 제한이 재개발이 조금 더 자유롭다.

 

 

재건축 경우는 조합 성립이 되면 전매가 안된다.

 

 

재개발은 관리처분 인가 날 때까지는 가능하다. 예외사항이 많기 때문에 관리처분이 나도 전매를 할 가능성이 많다.

 

 

3:08 재개발과 재건축의 차이

 

 

재건축은 가장 좋은 입지에 오래된 아파트를 새 아파트로 바꿔주는 것

 

 

재개발은 지금은 조금 낙후되었지만, 주택들을 깡그리 밀어서 새 아파트로 변경시켜주는 것.

 

 

그 이전에 모습이 무엇인가가 차이가 있다.

 

 

 

 

 

3:48 재개발과 단계와 기본 용어.

 

 

단계 1,2,3,4가 있다.

 

 

1단계 : 구역 지정인가.

 

 

2단계 : 조합 설립인가.

 

 

3단계 : 사업시행인가.

 

 

4단계 : 관리처분 인가.

 

 

중요한 것은 마라톤으로 따졌을 때 1단계까지 왔다, 3단계까지 왔다가 중요하다.

 

 

조금 더 생각할 건 단계 단계마다 시세가 계속 올라가는 것은 정상입니다.

 

 

왜냐하면 결승선까지 가면 신축 아파트가 되기 때문에 시세가 오르는 것입니다.

 

 

알아야 하는 기본 용어는 돈과 관련된 것이다.

 

 

1, 감정평가금액 : 내가 땅이 있는데 얼마 정도 가격을 측정해 때 그때 나오는 금액

 

 

부족하면 사람들은 화를 낼 것이고,, 만족스러우면 현금청산을 하고 나간다.

 

 

감정평가금액을 1차적으로 만나게 된다.

 

 

2, 권리가액 : 사실 진짜 얼마냐?

 

 

조금 구체적인 금액이다.

 

 

2가지는 거의 같은 이야기지만, 금액은 정확하게 아니라서 끝에 가서 바뀔 수도 있다..

 

 

* 내가 30평짜리 단독주책을 들고 있으면, 공시 가격 곱하기 1.3~1.5. 그게 현실적인 매매 가격입니다..

 

 

공시지가가 100%만큼 현실화되지 않고 60~70%60~70% 정도이기 때문에 곱해야 한다..

 

 

9:50 분담금

 

 

3, 분담금 : 10평밖에 없는데 33평을 받는다면 그 차이만큼 내야 하는 금액. 그 이상이면 받는 금액

 

 

사람들이 착각하는 부분이 있습니다.

 

 

나는 조합원이고 10평을 가지고 있고 33평을 신청을 하면 나는 돈을 내지 않아도 된다고 생각하는 사람이 있지만 그건 아닙니다.

 

 

그래서 "내가 이 땅에 오래 살았는데 10평밖에 없지만 돈을 왜 내야 돼"라면서 들고 있어 나는 사람들이 있습니다.

 

 

10:55 입주권과 분양권의 차이

 

 

입주권은 조합원들한테 해당하는 권리.

 

 

분양권은 조합원들이 아닌 청약을 한 사람들의 권리.

 

 

4단계가 딱 시작하면 입주권이라고 합니다. 입주에 하는데 필요한 내용들이 확정이 되기 때문이다.

 

 

 

 

12:40 재개발 투자 타이밍.

 

 

1단계 전에 들어가면 1억에서 2억 사이로 서울에 있는 주택도 살 수 있다.

 

 

그러나 확실성이 너무 낮고 기간이 너무 길다.

 

 

단계는 중요하지 않고,, 그 지역에 부동산 경기가 중요하다.

 

 

만약 부동산 경기의 흐름을 모르고 투자를 하라고 한다면 무조건 관리처분 인가 난 거부터 봅니다.

 

 

가장 빨리 수익 실현을 할 수 있기 때문입니다.

 

 

확실하고 분양을 했기 때문에 3년 뒤에 입주할 새 아파트가 되고, 새 아파트가 되면서 2년~ 4년 안에 제일 많이 오른다.

 

 

1년 차에 사면되지만 기간이 너무 길기 때문에 시간 대비 금액이 효율이 좋지가 않습니다.

 

 

그러기 때문에 부동산 초보라면 4단계를 사면 좋다.

 

 

선수들은 조합설립이 되는 것이 너무 힘들기 때문에 조합설립이 되고 나서 들어간다.

 

 

 

 

18:07 정비 구역 해제 이후.

 

 

정비구역이 한번 해제되면 그 지역은 쳐다보지 말아라 라는 말이 있습니다.

 

 

왜냐하면 구역지정이 됐는데 만약에 3년 이내에 조합설립이 되지 않으면, 추진위 구성해서 활동을 안 하면 일몰제에 의해서 그냥 해제가 될 수 있다.

 

 

그렇게 해제되는 조항들이 많습니다.

 

 

그렇게 해제가 되면, 그 이후는 구역지정을 하는 이유를 알면 된다.

 

 

18:40 꼭 지자체에서 구역 지정을 해주는 이유

 

 

지정이 딱 됨과 동시에 이때부터 지어진 빌라들, 새로 지은 뭔가는 입주권을 못 받게 됩니다.

 

 

이 작업이 없게 되면 사업을 진행하고 있는데 갑자기 막 빌라를 막 지어가지고 20개 호실을 만든 다음에 만든 사람이 새 아파트 20개 받을 수 있다. 이런 사람이 100명 이상 등장을 하게 됩니다.

 

 

그렇게 되면 사업은 망하게 됩니다.

 

 

그래서 구역지정을 해주는 것입니다.

 

 

결국 구역이 해체가 되면 빌라 신축 업자들이 다시 들어와서 건물을 짓습니다.

 

 

신축 업자들의 입장은 지금은 구역 해체가 되었지만 앞으로 시간이 지나면 분위기가 좋으니깐 언젠가는 될 거라는 생각으로 짓게 됩니다.

 

 

결국 해제가 되면 신축빌라가 많이 지어지게 됩니다. 그럼 노후도가 떨어지게 되고 승인이 될 가능성이 점점 없어지게

됩니다.

 

 

그래서 새로 진입을 하는 사람은 실패할 가능성이 커집니다.

 

 

 

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에너지는 영원한 기쁨이다