실거주자도 "이 지역"에는 집을 사지마세요. 렘군(광양시, 대구광역시)

 

 

 

 

22년 집이 하락하는 지역에 대해서 알아보겠습니다,

 

저 역시 부동산 투자를 막 시작하는 부린이기에 유튜브를 통해서 혹은 렘군님의 유료 강의를 통해서 공부를 하고 있습니다.

 

유튜브를 보면서 제 생각을 정리할것이고 도움이 되셨으면 좋겠네요. ^^

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=W8F67ypm2Gk

 

 

 

 

실거주자도 "이 지역"에는 집을 사지마세요.  렘군(광양시, 대구광역시)

 

 

- 22년에는 주식에 물려있어서 23년에 회복할꺼로 예상이 되어서 올해는 부동산 투자가 힘들 것 같습니다.

 

- 22년에 집값이 하락하는 구역을 파악해놓았다고 23년에 투자를 고려를 할 겁니다. 물론 여유 돈이 생긴다면 바로 투자를 고려.

 

- 유튜브를 통해서 하락이 예상이 되는 확실한곳 2곳과 하락할 여지가 좀 있는 곳 1곳에 대해서 알 수 있었습니다.

 

1, 대구광역시

2, 전라남도 광양시

3, 조금씩 하락하고 있는 세종

 

 

1:00 하락을 예상하는 이유.

 

 

- 원래는 절반이상이 하락을 해야 하는데 모든 지역이 다 오르고 있는 상황이다.

 

- 비현실적이다.

 

- 렘군님도 머리를 짜내서 생각한 곳이 위에 3곳이다.

 

 

 

 

what  :  대구광역시를 렘군 강의를 통해서 배운 정보를 바탕으로 찾아보아야겠다.

 

why : 대구에 살고 있다 보니 임장 가기에도 편하고, 잘 알고 있는 지역부터 시작하는 게 옳다고 생각했습니다.

 

how : 주식에 거의 대부분의 돈이 투자되었기 때문에 올해 2천만 원을 모으고 급매물이라던지 분양에 대해서 알아보아야겠다.

 

 

 

 

3:01 전라남도 광양시.

 

- 렘군님의 알리 알리에 미래에 비가 올 거라고 예상.

 

- 세종시는 큰상 승도 아니고 큰 하락도 아닌 지역이다. 조금 애매하다고 한다.

 

 

3:50 구체적으로 부동산을 판단을 하는 기준

 

1, 청약경쟁률.

2, 미분양.

3. 입주물량

4, 거래량

5, 전세 가격

 

 

what :  이 5가지를 중심을 통해서 대구 지역을 판단을 하면 좋을 거 같다.

 

why : 초보이기에 어떤 지표로 봐야 하는지 몰랐다. 그렇기 때문에 전문가의 말을 믿고 이 지표를 중심으로 하나씩 체크를 해보아야겠다.

 

how : 알리 알리, 아신, 호갱 노노 등 부동산 어플을 통해서 파악하자.

 

 

- 특별공급이 보통 100% 다 차는데 채워지지 않고 있다.

 

- 미분양이 거의 절반 이상이다.

 

- 중구하고 동구가 미분양이 급증하고 있다.

 

- 중구는 7500까지 올라와 있다.

 

- 광양시는 1200세대로 올라와있다.

 

 

 

6:00 입주물량을 파악

 

- 입주물량이 적으면 그나마 전세 가격이 안정화되고 매매 가격도 덜 출렁거린다.

 

- 대구는 22.23년 사상 최대로 공급이 이루어질 예정이다..

 

- 중구, 동구, 서구에 여기에 쏠려져 있다. 제일 많은 데가 중구이다.

 

- 광양은 22년도에 입주물량이 없다.

 

- 전세 가격이 그래도 안정적으로 갈 거다.

 

- 그렇기 때문에 대구가 가장 위험하다.

 

7:05 거래량

 

 

- 대구 거래량은 작년 3월에서 지금까지 확실하게 줄어들고 있다.

 

- 11월, 12월에 이사가 많아지는데 그런 수요도 없다.

 

- 동구, 중구 거래량은 말도 안 되게 줄어들고 있다.

 

- 광양시는 그렇게 심하게 출렁거리지 않다.

 

 

what :  대구시가 광양시보다 전체적으로 위험한 부분이 많다.

 

why  : 거래량 및 입주물량을 따졌을 때 지표가 안 좋게 나왔다.

 

how : 처음 집을 살려고 마음을 먹을 때 중구 쪽을 생각을 하고 있었다. 하지만 현재는 위험하고 서구 쪽의 다사를 생각하고 있는데 그쪽에 집을 사던가 아님 다른 지역을 고려를 해봐야겠다.

 

 

 

8:00 전세지수

 

- 동구, 중구는 거의 하락이라서 전세 빼는 게 쉽지가 않을 것이다.

 

- 광양시는 22년에 입주물량이 거의 없기 때문에 전세가 여전히 상승 중이다.

 

 

8:52 결론적으로 5가지 중 3가지가 X면 위험한 곳이다.

 

- 대구는 청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 거래량, 전세 가격 all x

 

- 광양시 청약경쟁률 x 미분양 x, 입주물량 △, 거래량 x, 전세 가격 o

 

 

11:20 대응 방안 사야 하는지, 말아야 하는지

 

- 거주하는 사람은 상관은 없는데 투자하는 사람은 생각을 해봐야 한다.

 

- 매수 타이밍을 잡으려면 미분양을 잘 살펴봐야 한다.

 

- 지속적으로 모니터링을 통해서 미분양이 없어지는 걸 확인을 해보고 진입을 해야 한다.

 

- 앞으로 애가 오를 수 있느냐가 핵심이다.

 

- 그거에 대한 지표가 미분양이다.

 

- 미분양이 확실하게 소진되면 올라갈 여기가 매우 높고 리스크가 없기 때문에 그때는 조금 올라간다 하더라도 주저 없이 사는 게 좋다.

what : 처음에는 아파트를 투자를 할 때 대구지역을 중심으로 살려고 마음을 먹었습니다. 만약 제가 돈이 생기고 투자를 하는 시점까지 위에 지표가 충분하지 않는다면 대구 지역이 아닌 다른 지역을 고려를 해야겠다.

 

why : 제가 살 거주지는 월세 혹은 전세로 살 예정이고 최종 목표는 서울의 집입니다. 그전까지는 투자의 목적으로 집을 매수, 매도를 할 생각이기 때문에 굳이 대구 집에 목맬 필요는 없습니다.

 

how : 위에 지표 5가지를 중심으로 꾸준하게 공부를 하고 좋은 지역을 싸게 살 수 있도록 공부 및 임장을 통해서 파악을 할 겁니다.