아파트매매 전 과정 소개.절차소개.부동산계약서작성.주의사항.핵심노하우공개.제발알고 계약하자

아파트매매전과정소개.절차소개.부동산계약서작성.주의사항.핵심노하우공개.제발알고 계약하자

 

2:20 오늘 배우는 내용

아파트를 사겠다고 마음을 먹으면 어떻게 알아보고 매매는 실제로 어떻게 하고, 잔금을 치고나서 입주까지 어떻게 하는지 전과정을 간략하게 핵심만 배워보겠습니다.

2:50 아파트를 선택을 했다.

방문을 해야합니다.

그러기 위해서 부동산 사무소를 통해서 내가 원하는 아파트를 방문을 합니다.

그러면 그집아파트에 방문을 해서 점검을 해야하는 부분이 있습니다.

먼저 이 집에 하자가 생길 수 있는 부분을 체크해야합니다.

누수, 창문, 싱크대, 화장실을 체크해야합니다.

누수는 벽이나 천장을 보면 됩니다.

창문은 열었다가 닫았다를 확인하면 됩니다.

싱크대는 교체를 해야하는지 봐야합니다.

화장실은 변기가 내려가는지 꼭 한번 눌러봐야합니다.

3:42 만약 세입자가 살고 있는경우라면.

세입자한테 꼭 한번 물어봐야합니다.

세입자가 말하지않는경우가 있지만 애기를 잘하는 경우가 있습니다.

특히 문제가 있다면 세입자가 잘 이야기를 해주는 편입니다.

물어볼때에는 “이 집에 살면서 크게 불편한 점은 없었습니까??

이렇게 질문을 하면 세입자가 대답을 해주는 경우도 있습니다.

4:17 첫 번째 해야하는 행동.

집이 마음에 들면 바로 가지 말고, 다시 부동산 사무실에 가셔서 그집에 대한 권리관계서류, 건축물대장등 서류 관계등을 확인을 해야합니다.

서류상 문제가 없으면, 소장님께 이집에 대해서 가격조정이 가능한지 가능하면 얼마까지 가능한지 물어봅니다.

문제가 있으면 거래를 하면 안됩니다.

4:38 2번째 행동.
부동산 소장님께 전화가 오면서 가격이 어느정도가 되는지 알수 있게 됩니다.

이때 가계약은 하지말고 바로 본계약을 하는게 제일 좋습니다.

왜냐면 가계약 때문에 문제가 생기는 경우가 많기 때문입니다.

그래서 집이 마음에 들면 가계약은 하지말고, 선금을 걸지말고, 본 계약을 진행해야합니다.

5:17 3번째 행동.

계약서를 작성을 합니다.

계약서를 작성하기 전에 보통은 대출을 어느정도 발생을 시켜서 집을 사는경우가 많습니다.

미리 대출을 확인을 해야합니다.

확인을 할 때 주거래은행에서 안해도 됩니다.

가까운 은행에 1금융권 2군데, 2금융권 1군데 정도 가보시면 좋습니다.

그러면 1금융권에 이정도 금액에서 가능하고, 금리는 어느정도인지 알수 있게 됩니다.

2금융권도 똑같이 알게 됩니다.

그정도 감을 알고 계약서를 작성을 해야합니다.

왜냐면 계약서를 작성을 하면 다시 돌리기 힘들기 때문입니다.

그래서 그전에 미리 확인을 해야합니다.

6:10 4번째 행동.

부동산 거래가 오전 11시에 한다면 최소 30분전에 먼저 가야합니다.

부동산 중개소장님께서 등기부등본과 건축물대장을 미리 발급을 해놓을겁니다.

그래서 먼저 가서 등기부등본을 통해서 소유주와 권리관계를 먼저 확인합니다.

그리고 건축물대장도 확인해야합니다.

오전 11시에 만나서 주인 앞에서 확인을 하는데 좀 그렇기 때문입니다.

확인을 다하고, 소유자 확인을 해야합니다.

여기서 소유자확인은 단순히 신분증만 확인하는게 아니고, 등기권리증(집문서)도 반드시 확인해야합니다.

그다음 계약서를 작성합니다.

주소를 기재하고 매매금액는 얼마, 계약금, 중도금, 잔금, 특약을 기재합니다.

계약금은 보통 10%정도 합니다.

아파트를 매매하는 경우에는 중도금을 넣는게 사실은 좋습니다.

왜냐면 대부분의 문제가 중도금이 없을 때 문제가 발생되는 경우가 많습니다.

그 문제로는 계약을 이뤄지는 가운데 아파트가격이 약 10%가 올라버린 경우입니다.

그러면 주인분이 잔금칠 때 문제가 생기는 경우가 많이 있습니다.

그런데 중도금이 있으면 계약은 순리대로 진행이 됩니다.

 

8:13 꿀팁

그집에 세입자가 있으면 항상 이사문제가 있습니다.

그래서 중도금때 세입자를 내보는경우가 제일 좋습니다.

세입자가 전세보증금 및 월세보증금만큼 중도금을 지급을 하고 중도금을 지급할때 세입자를 명도하는걸로 특약을 기재하면 제일 좋습니다.

중도금때 세입자가 나가고 나면 확인하기가 좋습니다.

8:58 잔금때 어떻게 하면 되는가?

잔금만 준비하는게 아니라 잔금금액, 부동산 중개 수수료, 부동산 취득세, 법무사수수료 4가지를 준비를 해야합니다.

부동산 소장님께 물어보면 부동산 중개 수수료, 법무사수수료를 알려줍니다.

잔금만 준비하는 사람이 있는데 위에 4가지를 전부 준비를 해야합니다.

9:30 잔금 계약시.

30분전에 가셔서 또 확인을 해야합니다.

등기부등본에 문제가 없는지 꼭 미리 확인을 해야합니다.

잔금시에는 아파트 관리비정산, 공과금정산 같이 확인을 해야합니다.

나중에 큰 금액은 아니지만 기분이 상하는경우가 많습니다.

그래서 잔금때 같이 영수증을 통해서 확인을 해야합니다.

10:03 등기 권리증.

등기권리증은 등기 다하고 나서 보통 일주일뒤에 발급이 됩니다.

등기권리증을 분실하면 큰일 납니다.

왜냐하면 절대 재발급이 되지 않습니다.

그래서 한번 분실은 영원한 분실입니다.

10:20 분실하면 아파트를 팔수 없는가?

절대 아닙니다.

법무사에서 만드는 확인서면이라는 서류를 통해서 등기권리증을 대신할 수 있습니다.

근데 확인서면은 보통 금액을 법무사에게 지급을 합니다.

비용은 5만원에서 7만원정도입니다.

 

10:43 정리

집값 오를 아파트를 정해야 하고, 집을 방문해야합니다.

집을 방문해서 하자가 생길 수 있는 부분을 체크합니다.

집이 맘에 들면 부동산에 가서 등기부등본, 건축물대장등 권리관계 서류를 확인을 하고 가격조정을 부탁합니다.

그리고 가계약금이나 선금을 걸지말고, 웬만하면 본계약을 진행합니다.

계약을 하기 전에 미리은행에 가서 대출을 확인합니다.

부동산 계약서를 작성할 때 부동산 사무소에 최소 30분전에 갑니다.

가서 등기부등본, 건축물대장을 또 확인을 합니다.

신분증, 등기권리증을 통해서 소유자확인을 합니다.

계약금, 중도금, 잔금날짜를 정합니다.

( 빠트린 부분 : 거래대금은 반드시 송금해야하고, 무조건 계좌이체로 합니다.)

세입자가 있는 경우는 세입자는 중도금때 내보내야합니다.

이사하고 나서 집을 반드시 확인을 해봅니다.

중도금때는 다시 만날 필요는 없습니다.

중도금은 계좌이체를 한다 이렇게 계약서에 기재를 하면 다시 만날필요없습니다.

잔금시에는 잔금금액, 부동산 중개 수수료, 부동산 취득세, 법무사수수료 이렇게 확인을 해서 준비합니다.

그리고 아파트 관리비, 공과금 등은 꼭 확인을 합니다.

등기권리증은 일주일 뒤에 발급이 되는데 분실하면 재발급이 안되기 때문에 보관을 잘해야합니다.

12:29 중요한 부분

특약사항에 문제가 조금이라도 생길 사항은 모두 기재해야합니다.

그러면 서로 좋은게 좋다고 해서 넘어가지만 나중에 잔금시에는 그 부분이 계약서에 기재가 안되므로써 다툼이 생길 여지가 굉장히 많이 있습니다.

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